Kiracı Tahliyesine İlişkin Genel Bilgilendirme

• Özel Hukuk

Kiracı Tahliyesine İlişkin Genel Bilgilendirme

Kiraya verenle kiralayan arasında kurulan kira ilişkisi hukuki bir nitelik taşır. Kira ilişkisi söz konusu olduğunda kiracının taşınır ya da taşınmaz bir malı kullanma karşılığında kiraya verene bir miktar ödeme yapması gerekir.

Kiraya veren de maliki olduğu taşınır ya da taşınmaz malı kiracıya kullandırtma borcunun altına girer. Kira sözleşmesi kapsamında kiralayan ve kiraya verenin çeşitli hak ve yükümlülükleri olur. Kiracı kira bedeli karşılığında taşınır ya da taşınmaz malı kullanırken kiraya veren de kiracıdan buna karşılık bir bedel alır.

Kiracı tahliyesi yapılacağı zaman mevzuatlarda kiracının daha fazla korunduğu görülmektedir. Bunun yanı sıra kiraya verene de bazı haklar tanınmıştır.

Hukukumuzda kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için haklı sebeplere sahip olması gerekir. Ev sahibi kendine göre uygun bir sebebi bulunsa dahi bu sebebin haklı olması ve yerleşik içtihatlarda yer edinmesi gereklidir. Bu durumda kiraya verenin dayanak olarak gösterebileceği bazı haklı nedenler aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

 1. Temerrüde düşmek,

 2. Bir kira döneminde 2 ihtar çekmek,

 3. Tahliye taahhütnamesi imzalatmak,

 4. Edinim ve ihtiyaç gerekçesine sahip olmak,

 5. Sözleşmeye aykırılık halleri,

 6. 10 yıllık uzama süresini geçirmek,

 7. Esaslı yıkım ve tadilat,

 8. Kiracıya ait bir ev olması,

 9. Kiracının komşuları rahatsız etmesi,

 10. Kiracının iflas etmesi.

Burada sayılı olan haller kiraya verenin dayanabileceği hususlardır. Bunların hepsinin bir arada olması değil de söz konusu olayda tek başına bir sebebin varlığı yeterlidir.

Kiracıyı Çıkarma Yolları

Kiracının çıkarılabilmesi için kanunda yer verilen hallerin oluşması zorunludur. Kiracının çıkarılması için yapılan sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olması durumunda sözleşme süresinin bitmiş olması yeterli olmayıp başkaca sair sebeplerle mümkün olacaktır. Kiracının tahliyesi, kanunda yer verilen sebeplerin vuku bulması halinde mümkündür.

Önemle vurgulamakta fayda var ki kiracı tahliyesi sürecinde karşılaşılan iş, işlem, uyuşmazlık ve davalarda yetkin ve deneyimli bir avukat yardımına başvurmak, hak ve menfaat kaybı yaşanmaması adına en sağlıklı yaklaşım olacaktır.

Kiranın Ödenmemesi Sebebiyle Kiracının Çıkarılması

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri kapsamında kira süresi içinde kiranın ödenmemesi sebebi ile kiracıya yazılı olarak iki kez ihtar yapılması tahliye nedeni olur. Bunun yan  sıra kira sözleşmesi 1 yıl ve daha uzun süreliyse bir kira yılında ya da bir kira yılını aşan süre içinde iki kez kirayı ödemediği yönünde ihtar gönderilirse kiraya verenin dava açmak sureti ile kiralananı tahliye edebilmesi söz konusu olur.

Kiracı bir yıl içinde iki kez kirayı ödememiş olmalı ve kiraya veren de kendisine yazılı olarak bildirim yapmış olmalıdır. Kiraya verenin iki kez haklı ihtarı tahliye davası açabilmek için gereklidir. Temerrüt yolu ile kiracının tahliyesinde kiracı kirayı ödemediğinde ihtarname çekilir.

İhtarname aracılığı ile kiracıya 30 gün içinde kira borcunu ödemesi gerektiği tebliğ edilerek borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Kiracı 30 gün içinde ödemeyi yaparsa evden çıkarılamamaktadır. Ödeme yapılmadığı takdirde ise icra yoluna başvurmak gerekir.

Kiracıya karşı başlatılacak tahliye talepli icra takibi de hem kiracının evden çıkarılmasına hem de ödenmeyen kira bedellerinin talep edilmesine yarar. Sadece kira bedelleri istenmesi durumunda da ilamsız icra takibi başlatılır.

Yapılan tahliye talepli icra takibi de kanaatimizce haklı ihtar yerine geçmekte olup bu hususla ilgili Yargıtayın farklı kararları mevcuttur.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Çıkarılması

Ev sahipleri bazen kiracılardan tahliye taahhütnamesi almaktadırlar. Tahliye taahhütnamesi alındığında kiracı belirli bir sürenin sonunda taşınmazı boşaltacağını beyan eder. Bu belge hukuki açıdan doğru hazırlandığında kiracının tahliye edilebilmesine yarar. Tahliye taahhütnamesi kanunda yer verilen şekilde hazırlanmalıdır.

Kira sözleşmesi yapıldıktan bir süre sonra imzalanmış olması gereken tahliye taahhütnamesi yazılı şekil şartına da uygun olmalıdır. Kiracının kendisi tarafından imzalanmış olması gereken bu belge tahliye edilecek tarihe açık ve net olarak yer vermelidir. Kiracı taahhüt ettiği sürede taşınmazı boşaltmadığı takdirde süre bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Ayrıca icra takibi başlatılarak da tahliye talep edilebilir.

Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebi ile Kiracının Tahliyesi

Kiraya veren kendisi ya da yakınlarının eve ihtiyaç duyması halinde kiracıdan evin tahliye edilmesini isteyebilmektedir. Kiraya verenin üstsoyu, altsoyu, eşi, bakmakla yükümlü olduğu kişiler kanunumuzda yakınları olarak sayılmaktadır. Yakınların eve gerçekten ihtiyacı olması durumunda evin tahliye edilebilmesi mümkün olur.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 ayda bir fesih yapılabilir. Kiracıya 3 ay önceden bildirim yapılırsa 6 ay sonunda sözleşme feshedilebilir. Kiracı kendisine bildirim yapıldığı halde evi boşaltmazsa tahliye davası açılabilir.

Tahliye davası açılacağı zaman ise fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde başvuru yapılır. Taşınmazın ihtiyaç sebebi ile tahliye edildiği durumlarda 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiraya verilebilmesi mümkün değildir.

Tadilat Nedeni ile Kiracı Tahliyesi

Borçlar Kanunu’nda yer verilen konulardan biri de kiralanan taşınmazın tadilata ihtiyacı olması halinde evin tahliye edilmesinin istenebileceğidir. Önemli bir tadilat olması gerekirken bu işlemler sırasında da evin oturmaya müsait olmaması icap eder.

Basit tadilat işlemleri söz konusu ise kiracının bu sebeplere dayanılarak tahliye edilebilmesi mümkün değildir. Yapılacak tadilatın zorunlu olması, önem arz etmesi ve evin kullanımının tadilat sebebi ile imkansız hale gelmesi durumunda tadilat sebebi ile kiracı tahliyesi yapmak mümkün olur.

Kiracı Kirasını Düzenli Ödediğinde Tahliyesi Mümkün mü?

Bu konu oldukça kritik olup esasında çok fazla soru aldığımız ve uygulamada sıklıkla karşılaştığımız bir durumdur. Kiracı kirasını düzenli olarak ödüyorsa tahliye edilmesi oldukça zor olur. Kiracının yan giderleri düzgün ödemesi, kirayı zamanında yatırması tahliye edilmesini zorlaştıran nedenler arasında yer alır. Bununla birlikte bazı hallerde kirasını düzgün ödeyen kiracının da tahliye edilebilmesi mümkün olmaktadır.

Kiralanan kiraya verenin kendisi, alt veya üstsoyu, eşi, bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimini ya da iş yeri gereksinimini karşıladığında kiracının tahliye edilebilmesi mümkün olur.

Kiralananda esaslı bir tadilat, yeniden inşa süreci söz konusu ise ve bu sebepler gayrimenkulü kullanılamaz hale getiriyorsa kiracının tahliyesi söz konusu olabilir.

Kiraya veren tahliye taahhütnamesi almışsa ya da 10 yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması durumunda kiracı tahliye edilebilir.

Kiracı tahliye edilmek istendiğinde ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açılması gerekir. İhtiyaç sebebi ile tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılan bir davadır. Kiraya veren bu davada ihtiyacı ispat etmekle yükümlü olur.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi mümkündür. Kiracı komşuluk kurallarına uymakla yükümlüdür. Ayrıca komşulara saygı göstermesi de kendisinden beklenir. Kiracının bu yükümlülüklere uymadığı hallerde tahliye davası açılabilir.

Türk Borçlar Kanunu 316. Madde kapsamında kiracı, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygılı olma borcunun altına girer. Tüm kira sözleşmeleri için bu durum geçerlidir. Yargıtay kararlarında yer verilen bu konuya aşağıdaki örnekler gösterilebilir:

 1. Kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi,

 2. Kiralanan taşınmazda sürekli huzursuzluk çıkarması,

 3. İyi komşuluk kurallarını yerine getirmemesi,

 4. Kiralananı randevuevi gibi kullanması,

 5. Kiraya verene hakaret,

 6. Kiraya vereni ölümle tehdit,

 7. Evde sürekli gürültü yaparak çevreyi rahatsız etmesi.

Kiraya veren bu tür bir durumda kiracıya ihtar çeker ve 30 gün süre verir. Bu süre içinde aykırılığın giderilmesini talep eder. Sözleşmenin feshedileceği yönünde yapılan bu yazılı ihtar resmi bir nitelik taşır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra 10 yıllık süre geçmesi durumunda ev sahibinin tahliye talep etme hakkı doğar. Her kira yılından 3 ay önce kiracıya yapılacak yazılı bir tebligatla evin boşaltılması istenebilir. Kiracı bu tebligatı aldıktan sonra evi boşaltır.

Kiracının evi boşaltmadığı durumlarda ise kiraya veren tahliye davası açarak ya da icra takibi başlatmak sureti ile kiracıyı tahliye edebilir. 

Kirasını Ödemeyen Kiracının Evden Çıkarılması

Kirasını ödemeyen kiracı çeşitli biçimlerde tahliye edilebilir. İki ihtar çekilerek, temerrüt yolu ile ya da icra yoluyla kiracının tahliyesi mümkün olur. Kiraya veren kiracı kirasını ödemediğinde iki kez ihtar çekerse haklı ihtar nedeni ile tahliye davası açabilir.

Kiracının kirayı ödemediği durumlarda kendisine ihtarname çekilir. 30 gün içinde kira bedelini ödemesi ihtarnamede yer alır. Kiranın bu sürede ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği de ihtarnameye eklenir.

Kiracı bu sürede kirayı öderse dava açılamaz. Kiracının evden çıkarılabilmesi içinse icra yoluna başvurulması gerekli olacaktır. 

Kiraya verenin icra takibi başlatması ve ödenmeyen kiraları talep etmesi de uygulanabilecek bir diğer yoldur. Bu yol esasen en kolay ve diğer yollara göre de daha zahmetsizdir. İlamsız icra takibi yapılarak kiracının itiraz etmemesi ve takip dosyasına ödeme yapmaması ile birlikte İcra Hukuk mahkemesinden tahliye kararı alınıp tahliye için gün alınır ve taşınmaz tahliyesi İcra Dairesi kanalıyla yapılır.

Tahliye Davası

Tahliye davası kiracının kiralananı boşaltmadığı ve kira borcunu ödemediği durumlarda başvurulan bir hukuk yoludur. Tahliye davası açılacağı zaman kiralayanın yasada yer verilen haklı nedenlere dayanması gerekir.

Kanun genel olarak kiracının haklarını korumaya eğilimlidir. Bununla birlikte mal sahibinin de sahip olduğu haklar çeşitli şekillerde güvence altına alınır. Bu tür bir dava açılacağı zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması gerekir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili mahkemedir.