Ortaklığın Giderilmesi Davaları (Namı diğer İzale-i Şuyu)
08
OCA
Ortaklığın Giderilmesi Davaları (Namı diğer İzale-i Şuyu)
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-i ŞUYU) DAVASI
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR?
Ortaklığın giderilmesi ya da eski adıyla izale-i şüyu davası elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet ya da paylı (müşterek) mülkiyetin söz konusu olduğu taşınır ya da taşınmaz mallarda satış ya da aynen taksim suretiyle ortaklığın sona erdirilmesidir.
Elbirliği mülkiyet :
Elbirliği mülkiyet günümüzde özellikle mirasçılar arasında ortaya çıkmaktadır. Mirasbırakanın ölümü ile mirasçılar intikal işlemini yaptığında aksi yönde başvuru olmadığı sürece mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti geçerli olacaktır. Elbirliği mülkiyetin ise en önemli özelliği özellikle ortaklar dışındaki kişilere pay satışının mümkün olmamasıdır. Pay satışının mümkün olmaması, malın nasıl kullanılacağı noktasında uyuşma olmaması gibi nedenlerle pratikte paydaşlar ortaklığın giderilmesi ya da elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası açabilmektedir.
Paylı mülkiyet :
Bir mal üzerinde paylı mülkiyet halinde ortaklık bulunması durumunda ortaklar paylarını serbestçe satabilecektir. Bununla birlikte pratikte özellikle hangi ortağın arsa ya da arazinin hangi kısmını kullanacağı konusunda uyuşamadığı, herhangi bir yapı inşa etmek için diğer ortaklardan izin alamadığı gibi durumlarda ortaklığın giderilmesi davası açılabilmektedir.
Satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde özetle açılan davada malın değeri bilirkişi raporu ile belirlenir ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Bu durumda malın satılması halinde ortakların elde edeceği şey satıştan kendi paylarına düşen paradır. Ayrıntılı bilgi aşağıdadır.
Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi durumunda açılan davada eğer taşınmazın ortak sayısına ve pay oranlarına göre bölünmesi mümkün ise taksim ve denkleştirme ile taşınmaz bölünür. Burada ortakların davadan elde edeceği sonuç para değil diğer ortaklardan bağımsız tek başına mülkiyettir. Daha ayrıntılı bilgi aşağıdadır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA TARAFLAR
Ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabileceği ya da ortaklığın giderilmesi davası kimlere karşı açılabileceği hususuna değinmek gerekirse; söz konusu ortaklık bulunan taşınır ya da taşınmazda paydaş olan bir ya da birden fazla kişi ortaklığın giderilmesi davası açabilecektir. Davayı açan davacı olarak nitelenecektir. Davacılar dışındaki tüm paydaşlar bu davada davalı olarak yer alacaktır. Dava devam ederken ortaklardan birinin ölümü halinde dahi ölen kişinin mirasçıları tespit edilip davaya dâhil edilir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA YEKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme davanın konusunun daire, dükkân, arazi, arsa gibi taşınmaz olması halinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.
AYNEN TAKSİM SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ
Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinin ya da satış suretiyle ortaklığın giderilmesinin istenmesi mümkündür. Davacı satış suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyebileceği gibi aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesini de isteyebilir. Bununla birlikte davacı yalnızca satış suretiyle ortaklığın giderilmesini istese dahi kanun diğer paydaşlara bu hususta bir hak tanımış ve yalnızca tek bir paydaşın dahi aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesini istemesi halinde öncelikle aynen taksim yolunun denenmesi gerektiğini belirtmiştir.
Her ne kadar paydaşlar malın aynen taksimini isteyebilse de uygulamada bu çok mümkün olmamaktadır. Mahkemeler özellikle arazi vasfına sahip taşınmazlarda Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu sebebiyle belli dönümlerin altında kalacak şekilde paylaşım imkânı olmadığından aynen taksim yapmamaktadırlar. Yine dava konusu mal arsa vasfında olsa dahi özellikle çok fazla paydaşın olduğu durumlarda aynen taksim imkânı olmayabiliyor.
Dava konusu birden fazla taşınmaz olması halinde her bir ortağa ayrı bir taşınmaz vererek ortaklığın giderilmesi mümkündür ancak bu hususta tüm paydaşların oybirliği gereklidir.
SATIŞ SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ
Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olmaması ya da paydaşlardan herhangi birinin aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etmemesi halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilecektir.
Ortaklığın giderilmesi davasında satış kural olarak herkese açık arttırma ile olur. Ortaklar da dahil olmak üzere açık arttırmaya dışardan da herkes katılabilir. Yalnızca paydaşlar arasında açık arttırma mümkün olmakla birlikte bu hususta bütün paydaşların rızası gereklidir.
Mahkemenin ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararı vermesi ve bu kararın kesinleşmesi halinde paydaşlardan biri görevlendirilen satış memurluğundan satış talep edebilir. Satış ve açık arttırma süreci mahkeme sürecinden bağımsız ayrı bir süreçtir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA MUHDESAT İDDİASI
Ortaklığın giderilmesi davasına konu arsa ya da arazide bina, yapı, ağaç gibi muhdesat bulunması halinde bu muhdesatlar arsa/araziye bağlıdır ve birlikte satılır. Bu sebeple ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan biri dava konusu taşınmaz üzerinde ev, yapı, kuyu vs yaptırdığını ya da örneğin meyve ağaçları diktiğini iddia ediyorsa bu hususu mutlaka mahkemede ileri sürmelidir. Aksi halde tapu kaydında da şerh olmaması durumunda taşınmaz bu yapılarla birlikte satılacak ve bu yapılara denk gelen değer de herkese payı oranında dağıtılacaktır.
Paydaşlardan birinin arsa ya da arazi üzerinde herhangi bir yapı yaptırdığını ya da ağaç diktiğini iddia etmesi halinde ve diğer paydaşların tamamının bu iddiayı kabul etmesi halinde taşınmazın satışı sonucunda oransal olarak muhdesata (bina, yapı, ağaçlar) düşen değer burayı yaptırana verilir. Bununla birlikte diğer paydaşlardan muhdesat iddiasını kabul etmeyenlerin olması halinde ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme muhdesatı yaptırdığını iddia eden kişiye bu iddiasını kabul etmeyenlere karşı dava açması için süre verecektir. Verilen süre içinde bina, yapı yaptırdığını ya da ağaçları kendi diktiğini iddia eden paydaş, bu iddiasını kabul etmeyen paydaşlara karşı muhdesatın tespiti davası açmalıdır. Bu davanın açılması halinde ortaklığın giderilmesi davasına bakan sulh hukuk mahkemesi muhdesatın tespiti davasını bekletici mesele yapacak, muhdesatın tespiti davasında karar çıkana kadar ortaklığın giderilmesi kararını veremeyecektir.
SONUÇ :
Sizin de bir taşınmaz üzerinde iştirak halinde ya da müştereken mülkiyetiniz bulunuyorsa ve bu taşınmazın tümüne sahip olmak veya taşınmazı bedeli karşılığı satmak istiyorsanız hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz. Alanında uzman avukat kadromuzla sizi karşılaşabileceğiniz en az zararla karşılaştırıp taşınmazınızla ilgili tasarrufunuzun gerçekleşmesini sağlayacağız.
